محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش باشد

استعلام :

آیا شرکت های تعاونی مسکن تولیدی و شرکت های تعاونی مسکن توزیعی، شرکت تجاری محسوب می شوند؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً، هرچند به موجب ماده 4 قانون تجارت مصوب 1311، معاملات غیرمنقول، تجارتی محسوب نمی‌شوند؛ اما با عنایت به ماده 5 قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 1343 با اصلاحات و الحاقات بعدی، انواع شرکت‌های موضوع ماده 20 قانون تجارت مصوب 1311 و از جمله شرکت‌های تعاونی مسکن که موضوع فعالیت آن‌ها ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش باشد، شرکت تجارتی محسوب می‌شوند. ثانیاً، برابر بند 6 ماده 54 قانون بخش تعاونی اقتصاد جمهوری اسلامی ایران مصوب 1370 با اصلاحات و الحاقات بعدی، از موارد انحلال شرکت‌های تعاونی، ورشکستگی است و این در حالی است که در زمان تصویب قانون مذکور، ورشکستگی مختص به تاجر و شرکت‌های تجارتی بوده است. ثالثاً، تبصره ماده 28 قانون اخیر‌الذکر به شرکت‌های تعاونی و از جمله شرکت تعاونی مسکن، اجازه داده است به صادرات و واردات که امری تجاری است، بپردازند. بنابراین، با عنایت به مراتب فوق، شرکت‌های تعاونی مسکن توزیعی و تولیدی، شرکت تجارتی محسوب می‌شوند.

نسخ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲

استعلام :

با توجه به نسخ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲ وخصوصا ماده 10 این قانون، در حال حاضر در قراردادها مشمول قانون موجر و مستأجر قانون 1376 ،کدام دسته از تعمیرات بر عهده موجر است؟ آیا باید به ملاک ماده ۴۸۶ قانون مدنی بازگردیم یا اینکه حسب وحدت ملاک ماده 10 صدر الذکر و نیز ماده ۲۰ قانون سال۱۳۵۶ تعمیرات کلی و اساسی را تکلیف موجر و تعمیرات جزئی را تکلیف مستأجر بدانیم؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً، با توجه به این‌که در ماده 13 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 مقرر شده است «کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می‌شود» و در خصوص حکم مقرر در ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362 نیز در قانون سال 1376 حکم مغایری وجود ندارد، لذا دلیلی بر نسخ ماده 10 یادشده وجود ندارد. ثانیاً، بین حکم ماده 486 قانون مدنی و ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362 منافاتی نیست و تعمیرات کلی مورد اجاره و تعمیراتی که برای انتفاع از مورد اجاره لازم است، بر عهده موجر است و تعمیرات جزئی و تزئینی که برای استفاده بهتر از مورد اجاره است، بر عهده مستأجر می‌باشد.

خلع ید از منافع مورد اجاره یا سرقفلی مغازه

رأی دادگاه بدوی
 

در خصوص دادخواست آقای م.ط. به طرفیت آقای ع.ه.ب. به خواسته خلع ید از چهار دانگ از شش‌دانگ سرقفلی یک باب مغازه جزو پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی بخش 10 تهران و مطالبه خسارات دادرسی نظر به این‌که خوانده خود دارای سرقفلی ملک موصوف به میزان دو دانگ از شش‌دانگ بوده و تصرفات وی عدوانی و بدون اذن و مجوز نبوده لذا دادگاه دعوی مطروحه را وارد ندانسته و به استناد ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می‌دارد. این رأی ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.
رئیس شعبه 33 دادگاه عمومی حقوقی تهران - دالوندی
 

رأی دادگاه تجدیدنظر استان
 

تجدیدنظرخواهی آقای م.ط. با وکالت آقای ب.م. به طرفیت آقای ع.ه.ب. نسبت به دادنامه شماره 747- 1393/09/23 صادره از شعبه 33 دادگاه عمومی حقوقی تهران مشتمل بر صدور حکم به بطلان دعوی مشارالیه مبنی بر خلع ید از چهار دانگ از شش‌دانگ سرقفلی یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی... فرعی از ... اصلی بخش 10 تهران نتیجه وارد و موجه نیست زیرا خلع ید از منافع مورد اجاره یا سرقفلی مغازه هیچ توجیه حقوقی ندارد و رأی وحدت رویه 672- 1393/10/1 هیئت عمومی دیوان عالی کشور ناظر بر خلع ید از عین می‌باشد بدیهی است چون تجدیدنظرخواه علاوه بر مالکیت مشاعی از عین مالک چهار دانگ سرقفلی نیز می‌باشد و تجدیدنظرخوانده نیز طی لایحه دفاعیه موافقت خود را با استقرار (وضع یا تسلیط ید) تجدیدنظرخواه اعلام نموده است. بنابراین دعوی بدین کیفیت قابلیت استماع نداشته این دادگاه با تلقی آن به قرار ردّ دعوی مستنداً به مواد 353 و 403 قانون آیین دادرسی مدنی آن را تأیید می‌نماید این رأی قطعی است.

درخواست تجویز تغییر شغل در اجاره

در قراردادهای اجاره، درخواست تجویز تغییر شغل از دادگاه باوجود عدم رضایت مالک فاقد محمل قانونی است و برخلاف تجویز انتقال منافع،در نصوص قانونی اختیار تجویز تغییر شغل برای دادگاه پیش بینی نشده است.

رأی دادگاه بدوی
 

در خصوص دعوی آقای ب. ع.م. با وکالت مع الواسطه از آقای ب. ع.م. با وکالت خانم‌ها ز. ش. و م. ح.ی. وکلای دادگستری به طرفیت 1- آقای ح. ک 2- خانم الف. ب. به خواسته تقاضای صدور حکم مبنی بر تجویز تغییر شغل مغازه از تعمیرات یخچال و کولر و لباسشوئی به اغذیه‌ فروشی، خواهان مدعی است برابر اجاره‌نامه رسمی شماره‌ی 82403-1376/5/30 دفتر اسناد رسمی شماره ... تهران مالکیت سرقفلی یک باب مغازه دو نبش واقع در تهران به آدرس ... آقای ح. ک اصالتاً نسبـت به چهار دانگ مشاع و وکالتاً از سوی خانم الف. ب. نسبت به دو دانگ مغازه خواهان به‌ منظور شغل تعمیرات یخچال، کولر، لباسشوئی به اجاره داده‌اند و اکنون به دلیل اینکه تعمیرگاه‌های مجاز و خدمات پس از فروش مارک‌های مختلف لوازم خانگی در محل‌های مخصوص خود مستقر بوده و به‌ طور کلی بورس تعمیرات لوازم مرقوم در ساختمان آلومینیوم و همچنین خیابان ... استقرار دارند مشتری برای تعمیر لوازم فوق به مغازه مذکور مراجعه نمی‌نماید و سال‌هاست که مغازه تعطیل و بلااستفاده مانده است. خواهان اضافه می‌کند چون به‌ عنوان مستأجر و به دلیل محدود بودن اشتغال در اجاره‌نامه در عسر و حرج شدید قرار گرفته و از حیث تأمین معاش در مضیقه قرار گرفته است از این رو تقاضای تجویز تغییر شغل مغازه تعمیرات لوازم خانگی به اغذیه فروشی از قبیل پیتزا و ساندویچ را نموده است. با ملاحظه محتویات پرونده و مداقه در دلائل و مستندات ابرازی خواهان ملاحظه می‌شود در اجاره‌نامه نوع شغل و کسب و پیشه در عین مستاجره مشخص و محدود است. در خصوص تجویز انتقال منافع علیرغم مخالفت موجر و فقدان رضایت وی قانون‌گذار به شرح ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر راهکار قانونی ارایه داده است و اجازه داده دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر را صادر نماید. لیکن چنین اجازه‌ای در خصوص تجویز تغییر شغل در متون قانونی و متون فقهی وجود ندارد. اشاره وکیل خواهان به اصل 167 قانون اساسی نیز در پیرامون موضوع مطروحه نمی‌تواند درست باشد هرچند وظیفه قاضی این است که کوشش کند حکم هر دعوی را در قوانین مدونه بیابد و اگر نیابد به استناد منابع معتبر اسلامی یا فتاوی معتبر حکم قضیه را صادر نماید. لیکن در منابع معتبر اسلامی یا فتاوی معتبر چنین حکمی وجود ندارد. دادگاه نمی‌تواند از باب قاعده فقهی ((الحاکم ولی المتنع)) موجر را مجبور به اجازه تغییر شغل جهت مستأجر نماید. چرا که این امر دخالت در اراده طرفین است و طرفین برابر ماده 10 قانون مدنی که اشعار می‌دارد قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است. قرارداد اجاره طرفین برخلاف قانون و اخلاق ح. ه نمی‌باشد. بنابراین دادگاه حق دخالت در آن را ندارد . چون اجازه مالک در خصوص تغییر شغل عین مستأجره وجود ندارد و توجهاً به مفاد قرارداد طرفین و نظر به احترام به آزادی اراده در تنظیم قراردادهای خصوصی و عنایتاً به فقدان قانون و منابع معتبر فقهی در این خصوص و شرحی که گذشت دادگاه دعوی خواهان را غیر وارد تشخیص داده و آن را فاقد وجهه قانونی می‌داند و مستنداً به ماده 197 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و ماده 1257 قانون مدنی حکم به بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادر شده حضوری و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابلیت تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران را داراست.
قاضی مأمور به خدمت در شعبه 12 دادگاه عمومی حقوقی تهران - حسینی
 

رأی دادگاه تجدیدنظر استان
 

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ب. ع.م. به طرفیت 1- آقای ح. ک. 2- خانم الف. ب. نسبت به دادنامه شماره 222...93 مورخ 1393/3/31 صادره از شعبه 12 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به بطلان دعوای خواهان (تجدیدنظرخواه) به خواسته تجویز تغییر شغل مغازه صادر شده است. دادگاه با توجه به محتویات پرونده تجدیدنظرخواهی را وارد نمی‌داند زیرا دادنامه تجدیدنظرخواسته بر اساس محتویات پرونده و وفق مقررات قانونی صادر شده و تجدیدنظرخواه اعتراض موجهی که نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته را ایجاب نماید طرح ننموده است. لذا مستنداً به ماده 358 قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را تأیید می‌نماید. این رأی قطعی است.

تجویز انتقال منافع لواحق مورد اجاره

درخواست تجویز انتقال منافع نسبت به لواحق مورد اجاره (مانند پشت بام) مسموع نیست؛ زیرا مستقلا مورد تصرف استیجاری قرار نمی گیرد.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی خواهان الف. د. با وکالت الف. ج. و خانم الف. ه. به طرفیت خوانده موقوفه م.ح. به تصدی اداره اوقاف و امور خیریه ناحیه 3 شهر تهران به خواسته تجویز انتقال منافع (قسمت غربی پشت بام– طبقه سوم) با احتساب خسارات دادرسی که وکلای خواهان مستندی دایر بر رابطه استیجاری اقامه ننموده‌اند چون فضای پشت بام از لواحق مورد اجاره است و محلی نیست که مستقلاً مورد تصرف استیجاری قرار گیرد بلکه از لواحق محل دیگری است که در مانحن فیه خواهان مغازه های دیگری را نیز در آدرس اعلامی تحت اجاره دارد درخواست تجویز انتقال منافع پشت بام سرای م. و طرح دعوی به این کیفیت قابلیت استماع نداشته دادگاه مستنداً به ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب قرار رد دعوی خواهان را صادر و اعلام می‌دارد. قرار صادره ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.
رئیس شعبه 22 دادگاه عمومی و حقوقی تهران - میرزاجانی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی الف. د. با وکالت الف. ج. و الف. ه. نسبت به دادنامه شماره 693 مورخ 1393/8/26 صادره از شعبه 22 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن دعوی تجدیدنظرخواه با خواسته تجویز انتقال منافع قسمت غربی پشت بام به همراه خسارات دادرسی مورد پذیرش واقع نشده و با استدلال و استنباط صحیح در دادنامه، قرار رد دعوی صادر گردیده است، وارد نمی‌باشد. زیرا دادنامه تجدیدنظرخواسته بر اساس محتویات پرونده و دلایل و مدارک ابرازی صحیحاً و مطابق مقررات قانونی و خالی از هر گونه اشکال صادر شده و تجدیدنظرخواه در این مرحله از رسیدگی دلیل یا مدرک قانع‌کننده و محکمه‌پسندی که نقض و بی‌اعتباری دادنامه معترض‌عنه را ایجاب کند، ابراز ننموده و لایحه اعتراضیه متضمن جهت موجه نیست و تجدیدنظرخواهی با هیچ یک از شقوق ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی مطابقت ندارد؛ لذا دادگاه ادعای تجدیدنظرخواه را وارد و محمول بر صحت تشخیص نداده، دادنامه مورد اعتراض را منطبق با مقررات و اصول دادرسی می‌داند. مستنداً به ماده 353 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی، دادنامه تجدیدنظر خواسته را عیناً تأیید می‌نماید. رأی صادره قطعی است.

درخواست فسخ قرارداد اجاره بعد از انقضاء مدت

 صدور حکم به فسخ اجاره مشمول قانون سال 1356 منوط به بقاء مدت اجاره مبتنی بر قرارداد اجاره است و دعوی فسخ قراداد اجاره که مدت آن منقضی گردیده قابل استماع نیست.

رأی دادگاه بدوی
 

در خصوص دعوی خواهان (ح. ع. با وکالت آقای غ. ح.پ.) به طرفیت خواندگان (1- م. ر. و... و... و...) دایر بر تأیید فسخ قرار داد اجاره رسمی به شماره 37980 مورخ 1369/5/17، به لحاظ تغییر شغل، نظر به اینکه تمام مشاغلی که از نظر میزان سر قفلی و مرغوب بودن محل و ملاحظات اخلاقی به ارزش ملک و حیثیت مالک آن ضرر نمی زند، و عرف آن را بدین لحاظ در زمره شغل مستأجر قرار می‌دهد، مشابه شغل مستأجر است، هرچند نوع کسب ‌و کار آن‌ها متفاوت باشد. به علاوه هر گاه اعلام شغل مستأجر به منظور محدود ساختن استفاده به شغل معین نباشد تغییر نوع کار مستأجر در صورتی به موجر حق فسخ می‌دهد که شغل جدید در نظر عرف مشابه گذشته نباشد و باعث ضرر موجر شود بند 7 ماده 14 ق.آ. د. م و ماده 491 ق.م، ا وانگهی مستندات پرونده دلالت بر آن دارد که تصرف آقای ح. ر. خوانده ردیف 15 و تغییر شغل مورد ادعا در زمان مالکیت مالک قبلی (آقای ح. ش.) بوده است و با انتقال مالکیت مغازه متنازع‌فیه به مرحوم الف. ع. (مورث خواهان) حق فسخ اجاره که نتیجه قرار داد مالک قبلی با مستأجر بوده، قابل انتقال به مالک جدید نبوده است و علی فرض ایجاد نیز منتفی شده و از بین نرفته است زیرا موقیعت قراردادی قابل نقل ‌و انتقال نیست همچنین مورث خواهان (مرحوم الف. ع.) در جلسه رسیدگی مورخ 1383/11/13، شعبه 5 دادگاه عمومی تهران در پرونده کلاسه 1383/5/1051، حاضر گردیده اظهاراتی داشته است که در دادنامه شماره 1383/1393 منعکس است و پر واضح است که چنانچه نظر آن مرحوم بر طرح دعوی تخلیه به علت تغییر شغل بوده می‌توانست اقدام نماید و عدم اقدام نامبرده با اطلاع از موضوع تصرف خوانده ردیف 15 و تغییر شغل توسط ایشان، دلالت بین بر آن دارد که علی فرض ایجاد حق فسخ، توسط مرحوم الف. ع. (مورث خواهان) عملاً ساقط شده است، از آن گذشته خواهان از وراث مرحوم الف. ع. و در تاریخ 1391/11/14، مالکیت مورد اجاره را با ملاحظه متصرف و نوع شغل ایشان ابتیاع نموده است، بنابر این دعوی خواهان غیر موجه تشخیص و محکوم به بطلان می‌شود، رأی صادره ظرف 20 روز تجدیدنظرپذیر است.
رئیس شعبه 17 دادگاه عمومی حقوقی تهران - شیرزاد
 

رأی دادگاه تجدیدنظر استان
 

تجدیدنظرخواهی آقای ح. ع. با وکالت آقای پ. سید ر. ی. به طرفیت آقایان و خانم‌ها م. م.، الف.، ف.، ف. شهرت آنان ر.، سید ع.، س.، س.، س.، س.، س.م. و ع.الف. همگی ر.ص.، م. ه.ج. و ح. ر.م. که وکالت نامبرده اخیر را آقای ر. الف. ک. بر عهده دارد نسبت به دادنامه شماره 601 – 1393/7/19 صادره از شعبه 17 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به بطلان دعوی تأیید فسخ قرارداد اجاره شماره 37980 مورخ 1360/5/17 به لحاظ تغییر شغل مستأجر صادر شده، به جهات ذیل وارد و دادنامه مذکور در خور تأیید نمی‌باشد. اولاً: استماع دعوی تأیید فسخ منوط به اعمال خیار فسخ و اراده انشایی دارنده حق فسخ به وسیله‌ای که دلالت بر قصد می‌نماید، بوده تا در مراجعه به دادگاه، مرجع قضایی پس از احراز شرایط فیمابین و حق فسخ و نیز اعمال آن، فسخ و الغاء قرارداد (عقد) را مورد حکم قرار دهد. این در حالی است که در دعوی مطروحه دلیلی بر اعلام اراده قبلی تجدیدنظرخواه در مقام اعمال حق فسخ اجاره ارایه نشده و دعوی به کیفیت مطروحه قابلیت استماع نداشته است. ثانیاً : مدلول ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 چنین حکم می‌کند که صدور حکم به فسخ اجاره منوط به بقاء مدت اجاره مبتنی بر قرارداد اجاره است به عبارت دیگر در صورت تحقق هریک از موارد مقرر در ذیل ماده مذکور از جمله تغییر شغل، موجر حق دارد چنانچه مدت اجاره موضوع قرارداد اجاره منقضی نشده باشد صدور حکم به فسخ اجاره و در صورت انقضاء مدت اجاره و استقرار رابطه استیجاری فیمابین به حکم قانون، دعوی تخلیه عین مستأجره را به استناد تخلف مستأجر اقامه نماید بنابراین با وجود انقضاء مدت اجاره موضوع اجاره‌نامه رسمی شماره 37980 مورخ 1360/5/17 دفتر اسناد رسمی شماره ... تهران در اول مرداد سال 1361 و مبتنی بودن رابطه مالک و مستأجر بر قانون دعوی فسخ اجاره‌نامه موصوف که مدت آن منقضی گردیده نیز قابلیت استماع نداشته است بنابراین دادگاه به استناد ماده 2 و 358 قانون آئین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته قرار رد دعوی مطروحه نخستین تجدیدنظرخواهان را صادر و اعلام می‌دارد. این رأی قطعی است.

خلع ید پس از انقضای مدت اجاره

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی م. س. به طرفیت ر. ق.ن. و به خواسته خلع ید و رفع تصرف از ملک تصرفی و پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف پس از انعقاد عقد اجاره، با عنایت به استعلام واصله که خواهان احدی از وراث متوفی بوده و صرف‌نظر از اینکه حکایتی از تصمیم دارایی متوفی نشده از آنجا که حسب اطلاعات وی و دادخواست تقدیمی، رابطه قراردادی میان ایشان و خوانده به صورت قهری و به قائم‌مقامی مرحوم پدر ایشان وجود داشته و دعوی خلع ید ناظر به این امر نبوده و قرارداد میان ایشان و خوانده وجود داشته و نه از روی عدوان و مانند آن، لهذا دعوی خلع ید و اجرت‌المثل که مالاً غاصبانه بودن آن فرع بر اصل دعوی بوده احراز نمی‌گردد، لهذا مستنداً به ماده 197 قانون آئین دادرسی مدنی دعوی مطروحه را صائب تشخیص نداده و حکم بر بطلان دعوی صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز قابل طرح و رسیدگی در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.
رئیس شعبه 118 دادگاه عمومی حقوقی ‌تهران - جقانعی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

آن قسمت از دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره 9309970241500753 مورخه 1393/7/20 صادره از شعبه 118 دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر بطلان دعوی تجدیدنظرخواه م. س. به خواسته مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف از تاریخ 1391/9/1 نسبت به یک دستگاه آپارتمان جزو پلاک ثبتی... واقع در بخش 11 تهران اشعار دارد مخالف قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد و متضمن جهت موجه در نقض آن می‌باشد زیرا که اولاً هر چند مبنای تصرف تجدیدنظرخوانده در پلاک ثبتی مورد ترافع در راستای قرارداد اجاره شماره 197019 مورخه 1389/9/7 فی‌مابین مشارالیه با مورث تجدیدنظرخواه ن. س. بوده است لیکن قرارداد موصوف مقید به فرجه زمانی معین بوده که با انقضاء مدت عقد مذکور مرتفع گردیده و موجر مستحق دریافت اجرت‌المثل می‌باشد که در دوسیه مطمح نظر با فوت موجر (تاج الدین س.) تجدیدنظرخواه به‌ عنوان احد از ورثه قائم مقام مشارالیه بوده که به میزان سهم الارث خود استحقاق دریافت اجرت‌المثل را دارد ثانیاً تجدیدنظرخوانده نیز دلیل و مدرک موجهی که حاکی از برقراری روابط استیجاری با تجدیدنظرخواه بعد از انقضاء قرارداد اولیه با مورثش باشد به دادگاه ارایه ننموده است از این رو مراتب استحقاق وی در جهت دریافت اجرت‌المثل به میزان حصه مفروغ عنه می‌باشد ثالثاً میزان اجرت المثل ایام تصرف به تفکیک توسط کارشناس برای هر سال آن هم به صورت ماهیانه مشخص شده است که با در نظر گرفتن سهم الارث وی از چهاردانگ حصه (ن. س.) که بالغ بر 2/33 دانگ می‌گردد مبلغ اعلامی بیش از سهم الارث مشارالیه می‌باشد که با توجه علاقه مالکیت مشاعی تجدیدنظرخواه به میزان 2/33 دانگ از پلاک مختلف فیه مبلغ تعیین شده به میزان 116.266.000 ریال به 77510.666 تقلیل و کاهش داده می‌شود از این رو دادگاه با قبول لایحه اعتراضیه و با استناد به قسمت اول از ماده 358 از قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه معترض‌عنه در این قسمت حکم بر محکومیت تجدیدنظرخوانده به پرداخت مبلغ 77.510.666 ریال بابت اجرت‌المثل ایام تصرف از تاریخ 1391/9/1 لغایت 1393/10/9 و پرداخت خسارات دادرسی در حق تجدیدنظرخواه صادر و اعلام می‌نماید لیکن آن قسمت از دادنامه تجدیدنظرخواسته که بر بطلان دعوی تجدیدنظرخواه به خواسته خلع ید از آپارتمان مبحوث عنه اشعار دارد قطع نظر از اینکه ملک مورد دعوی تخلیه گردیده و موضوع دعوی تحصیل حاصل شده است در اساس مخالف قانون و مقررات موضوعه می‌باشد زیرا که خلع ید فرع بر احراز تصرفات غاصبانه بوده که در مانحن فیه مبنای تصرف تجدیدنظرخوانده در ملک و در راستای قرارداد اجاره بوده که مأذون تلقی می‌گردد و صرف انقضاء مدت اجاره موجبی برای طرح دعوی خلع ید نبوده و موجر جهت مورد می‌تواند درخواست تخلیه یا حکم تخلیه را از دادگاه درخواست نماید. از این رو دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی در این قسمت مستنداً به قسمت اخیر ماده 358 از قانون مارالذکر دادنامه معترض‌عنه را تأیید و استوار می‌نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.

پارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره

استعلام :

آیا شرکت‌های تعاونی مسکن ادارات تجارتی محسوب می‌شوند یا غیر تجاری؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً، وفق بند 7 ماده 20 قانون تجارت مصوب 1311، شرکت‌های تعاونی تولید و مصرف، به طور علی‌الاطلاق در عداد شرکت‌های تجارتی آمده‌اند و مطابق بند 2 ماده 18 قانون شرکت‌های تعاونی مصوب 1350 با اصلاحات و الحاقات بعدی، تعاونی مسکن در رشته شرکت‌های تعاونی مصرف قرار گرفته است.. ثانیاً، هرچند به موجب ماده 4 قانون تجارت مصوب 1311، معاملات غیرمنقول، تجارتی محسوب نمی‌شوند؛ امابا عنایت به ماده 5 قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 1343 با اصلاحات و الحاقات بعدی، انواع شرکت‌های موضوع ماده 20 قانون تجارت و از جمله شرکت‌های تعاونی مسکن که موضوع فعالیت آن‌ها ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش باشد، شرکت تجارتی محسوب می‌شوند. ثالثاً، برابر بند 6 ماده 54 قانون بخش تعاونی اقتصاد جمهوری اسلامی ایران مصوب 1370 با اصلاحات و الحاقات بعدی، از موارد انحلال شرکت‌های تعاونی، ورشکستگی است و این در حالی است که در زمان تصویب قانون مذکور، ورشکستگی مختص به تاجر و شرکت‌های تجارتی بوده است. رابعاً، تبصره ماده 28 قانون اخیر‌الذکر به شرکت‌های تعاونی و از جمله شرکت تعاونی مسکن، اجازه داده است به صادرات و واردات که امری تجاری است، بپردازند. بنابراین، با عنایت به مراتب فوق، شرکت‌های تعاونی مسکن ادارات، شرکت تجارتی محسوب می‌شوند.

قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 مالكيت

استعلام :

چنانچه فردي براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 مالكيت سر قفلي يكباب مغازه را دراختيار داشته و پس از فوت دو نفر ورثه داشته است، هريك به طور قهري مالك سه دانگ سرقفلي مي شوند. ليكن يكي از ورثه (شريك سه دانگ) سهم خود را بدون رضايت مالك به شريك ديگر انتقال دهد آيا تخليه به لحاظ انتقال به غير مصداق دارديا خير؟ در صورت منفي بودن پاسخ تكليف مالك در مورد تخلف احد از شركاء چيست و راهكار قانوني كدام است؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

در فرضي كه سرقفلي به ارث رسيده است، وراث مي­توانند در تقسيم ماترك، سرقفلي را هرگونه كه توافق كنند در سهم خود قرار دهند و نيازي به رضايت و اجازه مالك (موجر) نمي باشد. اساساً انتقال مورد اجاره به غير تحقق نيافته است؛ زيرا شخصيت مستأجر متوفي در ورثه ادامه يافته است و منظور از «غير» اشخاصي غير از ورثه هستند كه به صورت قراردادي سرقفلي (مورد اجاره) به آنها منتقل مي شود .

وكالت در انعقاد عقد اجاره آن هم براي مدت يكسال

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً اقدامات وكيل صرفاً در حدود عقد وكالت نفوذ حقوقي دارد مگر آن كه اقدامات انجام شده خارج از محدوده وكالت مورد تنفيذ بعدي موكل واقع شود.ثانياً اگر وكيل مطرح شده در فرض پرسش صرفاً وكالت در انعقاد عقد اجاره آن هم براي مدت يكسال داشته و ملك را براي مدت سه سال به عنوان آورده در عقد شركت قرار داده باشد و اين اقدامات به تأييد موكل نرسد، اقدامات وي باطل و فاقد آثار حقوقي براي موكل است. در اين صورت،  مالك پس از انقضاء مدت اجاره مي‌تواند درخواست تخليه ملك را مطرح كند و چنانچه مستأجرين اجاره بها را پرداخت نكرده باشند در خصوص مدت اجاره موظف به پرداخت آن مي‌باشند كه البته احراز اين موارد با مرجع قضائي رسيدگي‌كننده است و خارج از وظايف اين اداره كل مي‌باشد.  

حق انتفاع دعوای خلع ید به طرفیت متصرف حقوقی اجاره دهنده

استعلام :

1-مبانی فقهی و حقوقی قلع و قمع بنای احداثی در ملک غیر غصبی چیست؟ توضیح اینکه در قدیم الایام اساساً خانه ها به صورت خشت و گل و چوب بوده که پس از تخریب همه مصالح آن قابل استفاده بوده اما در وضعیت فعلی به لحاظ در نظر گرفتن استحکام بنا در صورت قلع و قمع تخریب بنا به جهت بتونی بودن آن مصالح از حیز انتفاع خارج گردیده که به نوعی اتلاف مال ورود خسارت هنگفت نیز محسوب می گردد و آیا در این خصوص بین ورود خسارت جزئی و کلی تفاوت وجود دارد یا حکم و مبنای فقهی و حقوقی آن یکی است؟ 2-در مواردی غاصب یک قطعه زمین احداث بنا کرده و آن را به اجازه به ثالث واگذار کرده حق انتفاع دعوای خلع ید به طرفیت متصرف حقوقی اجاره دهنده متصرف مادی مستأجر اقامه گردیده و با توجه به اینکه دعوی خلع ید دعوی مربوط به حق عینی است. اولاً:"دعوا متوجه کدام یک از متصرفات حقوقی یا مادی است؟ ثانیاً: مبنای فقهی و حقوقی خلع ید مستأجر در این مورد چیست؟ ثالثاً: آیا در این خصوص فتوای فقهای متقدم و متأخر متفاوت است؟ رابعاً: آیا در ملک مشاعی صدور حکم به قلع و قمع بنای احداثی مطابق ضوابط شرعی و قانونی است یا خیر.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

1- تبیین مبانی فقهی و حقوقی قوانین و مقررات خارج از وظایف اداره حقوقی است. 2- اولا در مواردی که غاصب در یک قطعه زمین غصبی احداث بنا کرده و آن را به اجاره واگذار نموده است، چنانچه مالک ملک بخواهد دعوای خلع ید مطرح نماید، باید دعوی را به طرفیت هم غاصب و هم متصرف مطرح کند. در این صورت پس از صدور حکم خلع ید و قطعیت آن چنانچه در مورد بنای احداثی بین مالک و احداث‌کننده توافق نشود، مالک باید دعوای قلع و قمع بنا را نیز مطرح کند و اگر در ابتدا دعوای مطروحه هم خلع ید و هم قلع وقمع بنا بوده است، حکم صادره در مورد هر فرد یا افرادی که متصرف باشد قابل اجرا خواهد بود. ضمنا، در صورتی که قیمت خسارات وارده به بنای احداثی بیشتر از قیمت ملک هم باشد، این مطلب تأثیری در اجرای رأی صادره ندارد. ثانیا و ثالثا: پاسخ‌گوئی در مورد مبنای فقهی و حقوقی، فتاوی فقهای متقدم و متأخر و نیز انطباق یا عدم انطباق آراء فرض سوال با شرع و قانون خارج از وظایف اداره کل حقوقی است. رابعا: در مورد صدور حکم بر قلع و قمع بنای احداثی، در زمین مشاعی، از حیث قانونی چنانچه از طرف غیر مالک مطرح شود قابل استماع نیست ولی چنانچه از طرف مالک مشاعی مطرح گردد، صدور رأی فاقد اشکال است.

مبلغی که در ضمن عقد اجاره به موجر پرداخت می‌شود

استعلام :

1-آیا تبصره ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی که حکم موردی را که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد بیان داشته و به ماده 729 قانون آئین دادرسی مدنی سابق اشاره نموه کماکان مجری است؟ 2-در صورت نسخ ماده مذکور در حال حاضر نحوه اجرای احکام حکم و وصول محکوم به در فرض مطروحه بر اساس چه قانونی صورت می گردد؟ 3-بر فرض پذیرش پرداخت جریمه عدم اجرای مفاد حکم به موضوع مذکور نیازمند تقدیم دادخواست است یا در اجرای احکام محاسبه می‌گردد؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

با عنایت به بند ز ماده 24 قانون نحوه اجرای محکومیتهای مالی مصوب 1394، مبلغی که در ضمن عقد اجاره به موجر پرداخت می‌شود مشروط به اینکه پرداخت اجاره بها بدون آن موجب عسر و حرج گردد و عین مستأجره مورد نیاز مدیون بوده و بالاتر از شأن او نباشد در زمره مستثنیات دین است و در این صورت توقیف آن جایز نیست اما اگر به تشخیص دادگاه مبلغ مزبور شرایط مذکور را نداشته و به همین علت دستور توقیف آن را داده باشد، موجر موظف است پس از انقضای موعد اجاره در صورت مطالبه اجرا، مبلغ مذکور را به اجرای احکام بدهد و گرنه در اجرای ماده 94 قانون اجرای احکام مدنی به میزان وجه مذکور از دارایی او توقیف خواهد شد. بدیهی است مستأجر نیز بعد از انقضای موعد اجاره و در صورت تحویل وجه مذکور به اجرای احکام از سوی موجر، موظف است عین مستأجره را تخلیه و یا با موجر برای پرداخت اجاره بها توافق نماید و گرنه موجر نسبت به تخلیه ملک اقدام قانونی معمول می‌دارد و در این صورت تخلیه ملک از سوی مرجع قضایی با ارائه رسید پرداخت وجه مذکور به اجرای احکام بلامانع است.