مستاجر پس از انقضای اجاره نامه مبادرت به تخلیه نموده

استعلام :

احتراماً به استحضار عالی می‌رساند نظریه مشورتی شماره 7/1400/649 مورخه 1400/7/28 اداره کل حقوقی قوه قضاییه که به پیوست تقدیم شده ، به شرح ذیل بر خلاف قانون بوده و خواهشمند است دستور اصلاح آن را صادر فرمایید : جهت جلوگیری از اطاله کلام از تایپ متن کامل نظریه مشورتی خودداری نموده و به اصل موضوع می پردازم : در پس سوال که آمده است : «مستاجر پس از انقضای اجاره نامه مبادرت به تخلیه نموده و به موجب اظهارنامه‌های مراتب تخلیه بودن عین مستاجره را به موجر اعلام داشته ....) اینکه در پاسخ آمده است اگر موجر و مستاجر تخلیه ملک توسط وی جهت تصرف عین مستاجره و دادن رسید به مستاجر مراجعه نکند ...حق مطالبه اجرت المثل را ندارد کاملا بر خلاف قانون است ؛چراکه : ۱ -در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ مواردی به قوانین قبلی اضافه گردید که جهت سهولت امر تخلیه و ...برای موجر است که از بحث خارج می باشد . و در ماده ۱۳ همین قانون آمده است که کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می‌شود . ۲ -از آنجا که در ماده ۷ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲ صراحتا به همین موضوع مورد پرسش اشاره شده ، دیگر جایی برای تفسیر باقی نمی ماند . این متن ماده ۷ به شرح ذیل است : « ماده 7 - هر گاه مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر می‌تواند به می تواند محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین نماید و کلید آنرا دفتر دادگاه تسلیم کند . از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. » ۳ - به استناد ماده قانونی فوق که تاکنون نیز ملغی نشده و دارای اعتبار قانونی است ، پاسخ ارائه شده به سوال که مستاجر به صرف فرستادن « اظهارنامه و اعلام تخلیه به موجر » وظیفه قانونی خود را انجام داده از پرداخت اجرت المثل معاف است بر خلاف قانون می‌باشد ؛ چرا که طبق ماده فوق باید تامین دلیل نموده و کلی را تحویل دادگاه یا شورای حل اختلاف نماید . لذا به علت عدم انجام این کار در فرض سوال ، اجرت المثل به موجر تعلق خواهد گرفت . ۴ - در فرض دوم سوال نیز به علت آنچه در فوق تقدیم گردید نیز برای تخلیه عین مستاجره از سوی موجر کاملاً صحیح بوده و قابل استماع می باشد. از طرف دیگر اگر مستاجر به جهت ایضاء موجر اقدام به ارسال اظهارنامه نموده و در عمل از تحویل کلید عین مستاجره خودداری نماید ،چه راهی برای موجر برای تحویل عین مستاجره باقی خواهد ماند؟؟؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً، حکم مقرر در ماده 7 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362 مبنی بر اختیار مستأجر در مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک جهت تأمین دلیل تخلیه کامل مورد اجاره و تحویل کلید به دفتر دادگاه در صورت انقضای مدت اجاره یا فسخ قرارداد اجاره، صرفاً از باب تأمین دلیل و به صراحت این ماده اختیار مستأجر است و الزامی در این خصوص برای مستأجر در پی ندارد. ثانیاً، احراز قصور و کوتاهی در اعلام مراتب تخلیه عین مستأجره و نیز کوتاهی در تحویل دادن یا تحویل گرفتن آن، اموری موضوعی است که در هر حال باید دادگاه آن را احراز کند. بنا به مراتب فوق نظریه سابق‌الصدور این اداره منطبق با موازین قانونی است و دلیلی بر عدول از آن وجود ندارد.

رأی داور، مدعی شود گواهانی داردکه ثابت می‌نماید قرارداد اجاره تمدید شده

استعلام :

با توجه به اختلاف نظر و تشتت آراء صادره در خصوص حدود دخالت دادگاه در رسیدگی به بطلان رای داوری، آیا دادگاه باید با در نظر گرفتن تمامی مسائل حکمی و موضوعی رسیدگی کند؛ مانند آن‌که خواهان متقاضی ابطال رأی داور، مدعی شود گواهانی داردکه ثابت می‌نماید قرارداد اجاره تمدید شده و از این رو حکم تخلیه داور صحیح نیست و قاضی در مقام بررسی بطلان رأی داور به دلیل تعارض با قوانین موجد حق مکلف به استماع گواهی گواهان باشد؛ یا آن‌که رسیدگی دادگاه شامل امور حکمی قضیه بوده و بازبینی مجدد اختلاف و رسیدگی به امور موضوعی و ادله اثبات دعوا از صلاحیت محکمه خارج است؟ به عبارت دیگر‌، آیا رسیدگی دادگاه در مقام بررسی دادخواست ابطال رأی داور، نظیر رسیدگی صورت گرفته توسط دادگاه تجدیدنظر نسبت به دادگاه بدوی خواهد بود یا آن‌که به صورت شکلی و محدود به امور حکمی قضیه بوده و دادگاه حق مداخله در امور موضوعی و بررسی مجدد اختلاف و اخذ و تحصیل ادله جدید در خصوص موضوع را ندارد.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

هرچند رسیدگی دادگاه به درخواست بطلان رأی داور، جایگزین رسیدگی داور نمی‌باشد و دادگاه در مقام رسیدگی به این درخواست همانند دادگاه تجدید نظر اقدام نمی‌کند؛ اما دادگاه برای رسیدگی به ادله‌ای که بر بی‌اعتباری ادله استنادی داور دلالت می‌کند با منع قانونی مواجه نیست.

خصوص حق دریافت سرقفلی مستأجر موضوع تبصره

استعلام :

در خصوص حق دریافت سرقفلی مستأجر موضوع تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، چنانچه مستأجری که به طریق صحیح شرعی، سرقفلی مغازه‌ای را از مالک (موجر) آن دریافت کرده است، مبادرت به تخلیه ملک موضوع اجاره و سرقفلی نماید؛ اما موجر از پرداخت حق سرقفلی به نرخ عادله روز به وی خودداری کند، در صورت طرح دعوی از سوی مستأجر جهت مطالبه این حق، بعد از مدت طولانی از تاریخ خلف وعده توسط مالک (موجر)، آیا ملاک در ارزیابی سرقفلی، روز تخلیه است یا روز پرداخت آن به مستأجر؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً، در خصوص اجاره اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، با توجه به ذیل تبصره 2 ماده 6 این قانون، هنگام تخلیه، سرقفلی باید به قیمت عادله روز پرداخت شود و در تعیین قیمت عادله روز سرقفلی، همه عواملی که عرفاً موثر است با توجه به وضعیت و موقعیت کنونی ملک باید لحاظ شود؛ به گونه¬ای که اگر قرار باشد سرقفلی ملک در وضع کنونی واگذار شود، عرفاً به چه قیمتی واگذار می‌شود. ثانیاً، چنانچه زمان تخلیه به هر علتی، سرقفلی به قیمت عادله آن زمان پرداخت نشود، ملاک قیمت همان زمان تخلیه است و چنانچه به رغم مطالبه در پرداخت آن تأخیر شده باشد، خسارت ناشی از کاهش ارزش پول با رعایت ماده 522 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 قابل مطالبه است.